A2版：施工生产
全力推进三大项目精细开发助推主业
———局成都投资公司滚动发展系列报道之二
刊发日期：2012-12-19 阅读次数： 作者：
(本报记者袁蓉生通讯员贾富淞)成都，休闲之都、文化之都、活力之都。一座来了就不想离开的城市。
2011年5月，为推动五局房地产板块向专业化、精细化方面发展，做强做大房地产业务，集团公司将旗下房地产板块实行一、二级分离，成投公司从置业公司中剥离出来，升级为集团公司二级子公司，专门负责成都金牛国宾上城、郫县天府逸城、开阳环湖新区三个项目，共计约14700亩的一级土地整理、运营与管理工作。包括：项目规划、建设管理及投、融资工作，联系协调相关关系，以及项目工期、安全质量、责任成本、效益等工作。“秦开蜀道置金牛”。金牛区位于中国西部大都会成都市中心城区的西北部，是中国最早的纸币“交子”的故乡，被誉为“天府明珠”。成投公司国宾上城项目就位于其中，拥有成青快铁和地铁2号线的双铁交通优势，紧邻四川省级人民政府1800余亩规划预留用地，项目内学校、医院、政务中心等生活配套完善。根据2009年7月27日和金牛区政府签订的一级土地整理协议，整理面积约2000亩，全部为国有建设用地指标，规划可上市土地约850亩。开发周期预计4年。
成投公司天府逸城项目位于成都市郫县北部新城，占地约7500亩，规划可上市土地约3500亩，项目开发周期预计8年，采取分板块滚动开发的方式逐步推动。郫县距成都市区仅21公里。按照成都建设“世界现代田园城市”的长远发展目标，郫县率先建立“世界田园城市”的“示范优化型发展区”。
近年来，开阳县以县城“四廊两湖一家园”的布局和“全省一流山水园林县城”的发展定位为龙头，通过旧城改造、新区建设、优美乡镇建设全力推进城市化进程和现代化建设。成投公司开阳环湖新区项目地处老城区西南部新区范围内，占地5603亩。整理后可出让土地2202亩。根据2010年9月与开阳县政府签订的《贵阳市开阳县环湖新区土地一级整理投资开发合同》。项目开发周期预计5年，采取分板块滚动开发的方式逐步推动。
蓝图绘就、前景看好。然而就在成投公司进入成都一级土地整理市场后，国家宏观政策、地方政策、地方领导调整、金融市场环境和地方楼市方面却发生了巨大的变化。
2009年下半年至今，国家为稳定房价，在土地整理、土地交易、房地产市场管理等方面陆续出台了大量的限制性措施和管理方案。2010年以来，开始实行较为稳健的金融管理政策，多次上调存款准备金和银行利率。2011年后金融政策更为紧缩，几乎完全停止了开发企业在开发环节的所有贷款业务。严控房地产市场、紧缩金融市场，房地产市场套上沉重枷锁。消费者购房情绪不高，成交量萎缩、开发商资金链吃紧，连锁反应导致开发商拿地有心无力。
为配合国家稳定房地产市场、严控房价的决心，四川省和成都市地方政府也陆续出台规范土地整理、限购限贷等地方性政策。其中，成都市政府26号文对企业参与政府土地整理的收益方式和比例、合作模式、收益来源等方面都进行了较为严格的规定，并限制了企业参与土地溢价部分的分成。文件中很多规定与成投公司前期和政府签订的土地整理合同中的条款存在矛盾，导致了一定的经营风险。
与此同时，去年至今，四川成都市、金牛区及郫县，贵州省贵阳市、开阳县的各级领导换届调整。政府各职能部门负责人陆续调整。对以一级土地整理业务为主营业务，和政府各级部门对接较多，对政府依赖性很大的成投公司而已，无疑又增加了一道新门槛。
面对宏观政策变化、市场调整、地方政策和市场风险综合的有史以来最严厉的房地产调控给业务经营带来严峻的挑战。成投公司迎难而上，详细调研、深入研究、积极应对。
在政策上，准确把握，争取支持。公司积极应对国家房地产宏观调控政策变化，详细客观做好市场放量和土地市场分析。组织大家认真学习相关文件，正确理解和掌握政策实质。领导层加强与政府的沟通，积极争取地方政策支持，通过多种方式努力化解和规避政策风险。
在人员上，分层对接、积极沟通。面对省、市、县、区政府机构人员的调整新局面，成投公司领导第一时间与区县新任领导进行沟通，并安排公司各部门与政府对应的部门、街道积极接触。通过见面会、工作会、专题会、个人拜访、开展活动等多种形式和政府相关单位打成一片，并形成了与郫县新城办和金牛鑫地公司分别的例会制度，保证了工作对接的有效推进。
在资金上，始终坚持稳投资、快循环。公司认真按照局领导关于房地产业的总体部署，合理控制投资节奏，严格控制新增投资，加快存量土地拆迁速度，积极实现存量土地上市交易，降低平均利润预期，争取更多收回现金，降低投资风险，实现滚动发展。在合同上，坚持合同原则，寻找变通模式。面对新出地方文件同成投公司签署的土地整理合同的矛盾，公司在思想上，坚持合同原则、投资安全、投资收益“三个不动摇”；在行动上，公司领导多次与各级政府领导深入沟通，在维持合同核心原则不变的情况下，积极寻求变通解决方案。
在促销上，把握机会、积极推介。公司抓住有利时机，加大招商力度，通过参加招商会、开展推介会、点对点一对一、发动熟人推荐、采用中介代理等新模式，广泛寻求土地买家。2011年底成功签约金牛区首批次上市的土桥40亩地款，并于今年4月正式成交。开阳项目金牛6月也积极开展了一系列招商推介活动，吸引了贵阳、遵义等周边地区几十家大小开发商。
一系列艰辛的工作，带来的是较为丰厚的收益。进行3年的金牛项目，已收回2009年至2011年总计约3亿元的投资基本回报。郫县项目首期120亩土地于2010年12月20日上市。2011年收回投资成本返还资金，以及2010年度、2011年度投资基本回报3.6亿元，两个项目步入良性循环发展阶段。开阳项目第一、二板块及主干道征地报批，前期规划设计等前期工作完成。市政配套工程展示中心及环湖大道、迎宾大道开工，已累计完成投资6200万。
既要全力推进三大项目的一级土地整理，又要千方百计实施二级开发，更要通过一级土地整理开发反哺主业，只有一二级的联动开发才能为五局创造更多效益。为此，成投公司精心策划，多方工作，精细组织，为局在开发版块中承揽市政道路、房建等工程任务，实现投资拉动施工主业的目的。
在金牛项目，为局承揽了约8.4亿元的工程施工任务。首批3条市政道路和“鑫房名苑”安置房项目均已开工。面对成都市工程建设招标管理越来越严格的实际，为确保工程建设施工招标到五局名下，公司与市、区相关部门做了大量协调沟通工作，采用EPC模式（勘察、设计、施工总承包模式），将金牛项目后期全部工程建设施工任务约6亿元招标到五局名下。
在郫县项目，为局承揽了展示中心、市政道路、房建总计约5.1亿元的工程施工任务。同时也正在采用EPC模式力争将后期约20多亿工程建设施工任务全部招标到五局名下。
2011年5月，为推动五局房地产板块向专业化、精细化方面发展，做强做大房地产业务，集团公司将旗下房地产板块实行一、二级分离，成投公司从置业公司中剥离出来，升级为集团公司二级子公司，专门负责成都金牛国宾上城、郫县天府逸城、开阳环湖新区三个项目，共计约14700亩的一级土地整理、运营与管理工作。包括：项目规划、建设管理及投、融资工作，联系协调相关关系，以及项目工期、安全质量、责任成本、效益等工作。“秦开蜀道置金牛”。金牛区位于中国西部大都会成都市中心城区的西北部，是中国最早的纸币“交子”的故乡，被誉为“天府明珠”。成投公司国宾上城项目就位于其中，拥有成青快铁和地铁2号线的双铁交通优势，紧邻四川省级人民政府1800余亩规划预留用地，项目内学校、医院、政务中心等生活配套完善。根据2009年7月27日和金牛区政府签订的一级土地整理协议，整理面积约2000亩，全部为国有建设用地指标，规划可上市土地约850亩。开发周期预计4年。
成投公司天府逸城项目位于成都市郫县北部新城，占地约7500亩，规划可上市土地约3500亩，项目开发周期预计8年，采取分板块滚动开发的方式逐步推动。郫县距成都市区仅21公里。按照成都建设“世界现代田园城市”的长远发展目标，郫县率先建立“世界田园城市”的“示范优化型发展区”。
近年来，开阳县以县城“四廊两湖一家园”的布局和“全省一流山水园林县城”的发展定位为龙头，通过旧城改造、新区建设、优美乡镇建设全力推进城市化进程和现代化建设。成投公司开阳环湖新区项目地处老城区西南部新区范围内，占地5603亩。整理后可出让土地2202亩。根据2010年9月与开阳县政府签订的《贵阳市开阳县环湖新区土地一级整理投资开发合同》。项目开发周期预计5年，采取分板块滚动开发的方式逐步推动。
蓝图绘就、前景看好。然而就在成投公司进入成都一级土地整理市场后，国家宏观政策、地方政策、地方领导调整、金融市场环境和地方楼市方面却发生了巨大的变化。
2009年下半年至今，国家为稳定房价，在土地整理、土地交易、房地产市场管理等方面陆续出台了大量的限制性措施和管理方案。2010年以来，开始实行较为稳健的金融管理政策，多次上调存款准备金和银行利率。2011年后金融政策更为紧缩，几乎完全停止了开发企业在开发环节的所有贷款业务。严控房地产市场、紧缩金融市场，房地产市场套上沉重枷锁。消费者购房情绪不高，成交量萎缩、开发商资金链吃紧，连锁反应导致开发商拿地有心无力。
为配合国家稳定房地产市场、严控房价的决心，四川省和成都市地方政府也陆续出台规范土地整理、限购限贷等地方性政策。其中，成都市政府26号文对企业参与政府土地整理的收益方式和比例、合作模式、收益来源等方面都进行了较为严格的规定，并限制了企业参与土地溢价部分的分成。文件中很多规定与成投公司前期和政府签订的土地整理合同中的条款存在矛盾，导致了一定的经营风险。
与此同时，去年至今，四川成都市、金牛区及郫县，贵州省贵阳市、开阳县的各级领导换届调整。政府各职能部门负责人陆续调整。对以一级土地整理业务为主营业务，和政府各级部门对接较多，对政府依赖性很大的成投公司而已，无疑又增加了一道新门槛。
面对宏观政策变化、市场调整、地方政策和市场风险综合的有史以来最严厉的房地产调控给业务经营带来严峻的挑战。成投公司迎难而上，详细调研、深入研究、积极应对。
在政策上，准确把握，争取支持。公司积极应对国家房地产宏观调控政策变化，详细客观做好市场放量和土地市场分析。组织大家认真学习相关文件，正确理解和掌握政策实质。领导层加强与政府的沟通，积极争取地方政策支持，通过多种方式努力化解和规避政策风险。
在人员上，分层对接、积极沟通。面对省、市、县、区政府机构人员的调整新局面，成投公司领导第一时间与区县新任领导进行沟通，并安排公司各部门与政府对应的部门、街道积极接触。通过见面会、工作会、专题会、个人拜访、开展活动等多种形式和政府相关单位打成一片，并形成了与郫县新城办和金牛鑫地公司分别的例会制度，保证了工作对接的有效推进。
在资金上，始终坚持稳投资、快循环。公司认真按照局领导关于房地产业的总体部署，合理控制投资节奏，严格控制新增投资，加快存量土地拆迁速度，积极实现存量土地上市交易，降低平均利润预期，争取更多收回现金，降低投资风险，实现滚动发展。在合同上，坚持合同原则，寻找变通模式。面对新出地方文件同成投公司签署的土地整理合同的矛盾，公司在思想上，坚持合同原则、投资安全、投资收益“三个不动摇”；在行动上，公司领导多次与各级政府领导深入沟通，在维持合同核心原则不变的情况下，积极寻求变通解决方案。
在促销上，把握机会、积极推介。公司抓住有利时机，加大招商力度，通过参加招商会、开展推介会、点对点一对一、发动熟人推荐、采用中介代理等新模式，广泛寻求土地买家。2011年底成功签约金牛区首批次上市的土桥40亩地款，并于今年4月正式成交。开阳项目金牛6月也积极开展了一系列招商推介活动，吸引了贵阳、遵义等周边地区几十家大小开发商。
一系列艰辛的工作，带来的是较为丰厚的收益。进行3年的金牛项目，已收回2009年至2011年总计约3亿元的投资基本回报。郫县项目首期120亩土地于2010年12月20日上市。2011年收回投资成本返还资金，以及2010年度、2011年度投资基本回报3.6亿元，两个项目步入良性循环发展阶段。开阳项目第一、二板块及主干道征地报批，前期规划设计等前期工作完成。市政配套工程展示中心及环湖大道、迎宾大道开工，已累计完成投资6200万。
既要全力推进三大项目的一级土地整理，又要千方百计实施二级开发，更要通过一级土地整理开发反哺主业，只有一二级的联动开发才能为五局创造更多效益。为此，成投公司精心策划，多方工作，精细组织，为局在开发版块中承揽市政道路、房建等工程任务，实现投资拉动施工主业的目的。
在金牛项目，为局承揽了约8.4亿元的工程施工任务。首批3条市政道路和“鑫房名苑”安置房项目均已开工。面对成都市工程建设招标管理越来越严格的实际，为确保工程建设施工招标到五局名下，公司与市、区相关部门做了大量协调沟通工作，采用EPC模式（勘察、设计、施工总承包模式），将金牛项目后期全部工程建设施工任务约6亿元招标到五局名下。
在郫县项目，为局承揽了展示中心、市政道路、房建总计约5.1亿元的工程施工任务。同时也正在采用EPC模式力争将后期约20多亿工程建设施工任务全部招标到五局名下。